各省辖市、省直管试点县(市)人民政府,省人民政府有关部门:

为确保已建成的廉租住房和公共租赁住房及时投入使用,发挥其应有的作用,经省政府同意,现就进一步加强廉租住房和公共租赁住房入住管理工作提出如下意见,请认真贯彻落实。

一、充分认识加强廉租住房和公共租赁住房入住管理工作的重要意义

加强廉租住房和公共租赁住房入住管理工作,确保已建成的廉租住房和公共租赁住房及时交付使用,使住房困难群众早日安居,是实施保障性安居工程的既定目标,有利于完善住房供应结构、抑制住房价格过快上涨、促进房地产市场健康发展,有利于解决城镇住房困难家庭、外来务工人员和新就业职工的住房问题,有利于提升城市吸纳劳动力的能力和区域竞争力,对扩大内需、促进消费、推进新型城镇化持续健康发展具有重要意义。

二、切实做好廉租住房和公共租赁住房入住相关工作

(一)把好廉租住房和公共租赁住房项目规划选址与设施配套关

1.在项目规划选址上要做到“四规”合一。要进一步强化规划的引导作用,根据城市总体规划、土地利用总体规划、产业集聚区发展规划,编制廉租住房和公共租赁住房建设用地布局规划,实现“四规”合一。

2.在项目审批、验收等方面坚持“三不”原则。各地要将廉租住房和公共租赁住房建设项目安排在公共服务设施齐全、生活便利的区域。对选址距离中心城区过远、缺少配套基础设施的廉租住房和公共租赁住房项目不予立项,不予审批;对配套基础设施不能满足基本入住条件的项目限期整改,不达标的一律不组织验收;对不按要求配建廉租住房或公共租赁住房的商品房开发项目,不予办理建设用地规划许可证和商品房预(销)售许可证。

3.在基础设施配套方面要做到“三个同步”。要把配套基础设施建设作为廉租住房和公共租赁住房建设的重点。在安排城建投资计划时,要向廉租住房和公共租赁住房项目配套基础设施倾斜,优先安排。集中建设的廉租住房和公共租赁住房项目,其配套的道路、公交、供水、供电、供气、供暖、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施,要与住房同步规划设计、同步建设、同步交付使用。

(二)进一步提高廉租住房和公共租赁住房分配工作效率

1.积极开展廉租住房和公共租赁住房预分配工作。在项目具备入住条件前开展预分配工作,做好分配与入住的衔接工作,确保保障对象及时入住。

2.逐步降低保障性住房准入门槛。凡经民政部门认定人均收入低于最低生活保障标准3倍且经房产管理部门认定人均住房建筑面积低于15平方米的城镇家庭,均应将其纳入廉租住房保障范围。凡经房产管理部门认定人均住房建筑面积低于15平方米的新就业职工、外来务工人员,均应将其纳入公共租赁住房保障范围。各地可结合实际情况适当放宽标准,使住房保障政策惠及更多城镇家庭、新就业职工和外来务工人员。同时,城市新区、城市组团、产业集聚区建设过程中转移的人口符合住房保障条件的,要将其纳入住房保障范围。

3.提高审核、审批时效。廉租住房和公共租赁住房申请人申请材料齐全的,相关部门要及时受理,简化审核程序,压缩审批时限。设区的市整个审核程序要在50个工作日内完成,非设区的市、县(市)整个审核程序要在40个工作日内完成。

4.确保分配公开、公平、公正。各地要及时公开廉租住房和公共租赁住房分配政策、分配对象、分配房源、分配程序、分配过程、分配结果和退出等方面的信息,确保廉租住房和公共租赁住房分配过程阳光透明。

5.逐步实现廉租住房与政府投资的公共租赁住房并轨运行。并轨后廉租住房对象纳入公共租赁住房保障范围,优先保障,租金按廉租住房标准交纳。廉租住房也可转为公共租赁住房使用。

三、切实做好廉租住房和公共租赁住房后期管理工作

(一)加强租赁管理

1.规范合同管理。房屋产权人或其委托的运营管理单位与承租人应签订书面租赁合同。租赁合同应使用统一的住房租赁合同示范文本,并载明租金标准、租赁期限、维修责任范围、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项,明确合同双方的权利和义务。合同期满后,申请人提出续租申请,经审核符合保障条件的,可以续租。

2.严格租金管理。合理确定租金价格。廉租住房和公共租赁住房租金标准应结合当地经济发展水平和房地产市场租金状况,综合考虑承租对象的经济承受能力等因素,由住房保障主管部门会同相关部门确定,并实行动态管理,定期向社会公布。

强化租金收缴管理。建立廉租住房和公共租赁住房租金收缴管理台账和催缴制度,提高住房租金的缴交率。承租人应按合同约定,按时缴纳租金和水、电、气、物业管理费等相关费用。严格收支两条线管理。政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房租金收入要严格按照政府非税收入管理的规定缴入国库,实行收支两条线管理。租金收入要专项用于偿还贷款以及廉租住房和公共租赁住房的管理、维修、设施更新、租赁补贴、物业服务补贴及投资补助等。

(二)规范物业服务

1.强化物业服务。鼓励廉租住房和公共租赁住房项目实行社会化物业管理,物业服务收费实行政府指导价;也可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务。配建的廉租住房项目,其物业服务纳入所在项目统一管理。鼓励物业服务企业同等条件下优先聘用小区内承租家庭中有劳动能力的成员从事相应物业服务工作。

2.强化维修维护。各地要设立廉租住房、公共租赁住房专项维修资金,用于房屋的维修养护。建立健全廉租住房和公共租赁住房共用部位与共用设施维修养护、突发应急抢修、日常维修养护以及大、中修年度计划申报和预算报批等制度。大、中修应按照工程施工相关规定组织实施,并确保配租家庭正常使用。对房屋内易损易耗设施及使用不当造成设施设备损坏的,由承租人负责维修或赔偿。

(三)严格监督管理

1.实行动态管理。市、县级相关部门要认真履行职责,对保障对象资格进行定期审核,了解和掌握住房使用、承租对象信息。住房保障主管部门可通过政府购买服务的方式,委托物业服务企业承担廉租住房和公共租赁住房使用情况检查工作。

2.完善退出机制。市、县级住房保障主管部门要区分不同家庭的情况,综合运用经济、行政、法律等手段,建立健全廉租住房和公共租赁住房退出机制。

3.加强监督管理。各地要设立举报电话、举报信箱,接受社会监督。要畅通投诉举报渠道,主动接受媒体和公众监督。

四、认真组织实施

市、县级政府要切实加强对廉租住房和公共租赁住房入住管理工作的组织领导,采取有效措施,确保保障对象及时入住。要形成住房保障主管部门牵头,有关部门参与配合、互相协调、齐抓共管的工作机制,各司其职,切实做好廉租住房和公共租赁住房入住管理工作。